Fotos: TRT 15 e divulgação

Crise leva mais ativos a leilão judicial, mas compradores ficam escassos

25.04.2015 - 10:00:00

São Paulo - Apesar do crescente número de ativos levados a leilão judicial, devido ao momento de turbulência na economia, a percepção de especialistas é que esse cenário também tem afastado os compradores.

"Na crise, há muitos leilões, muitos processos. Mas também é mais difícil encontrar investidores", diz o leiloeiro Renato Moyses.

De acordo com especialistas, a razão para o maior volume de leilões é que os processos de execução, por meio dos quais se cobram dívidas de várias origens, ficam mais frequentes quando a economia vai mal. "A ideia do leilão é sempre a cobrança de dividas", comenta o juiz da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Capital, Daniel Carnio Costa.

Ele conta que a pendência financeira pode ser resultado de um processo de falência, dívida trabalhista, tributária ou até de um cheque. "Trata-se sempre de um credor que quer receber seu dinheiro", diz. Quando não é possível penhorar dinheiro, procura-se um bem do devedor, como um imóvel. É este imóvel que pode ir a leilão.

Oportunidade

Na perspectiva dos compradores, a abundância de ativos à venda e a falta de interessados seria favorável. Para Moyses esse cenário aumenta diretamente a possibilidade de que o investidor consiga descontos maiores.

Ele explica que o leilão judicial de imóvel normalmente tem duas etapas. Na primeira, o lance mínimo é equivalente a 100% do valor de avaliação do bem e dura por pelo menos três dias. Sem lances o trâmite vai para a segunda fase. Nesta, o mínimo cai para 60% do valor.

Mas como normalmente a avaliação fica abaixo do valor de mercado o desconto no final das contas é ainda maior. O sócio Luís Fernando Falleiros, do escritório Santini, Falleiros & Souza Advogados, explica que um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, muitas vezes chega a ser encontrado por cerca de R$ 200 mil. "Nesse caso, o imóvel é vendido por 40% do valor original", afirma.

Falleiros destaca, porém, que a obrigação de pagar à vista acaba restringindo a participação nos leilões a investidores. "São 24 horas para fazer o depósito. E quem compra para morar, eventualmente estaria gastando 100% do dinheiro que tem. Isso faz com que esse mercado não seja tão prestigiado", conta o advogado.

Dívida trabalhista

Recentemente, o Estádio Brinco de Ouro da Princesa, localizado em Campinas (SP), até então de propriedade do Guarani Futebol Clube, foi a leilão. O empreendimento foi arrematado no último dia 30 por R$ 105 milhões, pela Maxion Empreendimentos Imobiliários, de Porto Alegre (RS).

Os recursos serão usado para liquidar dívidas trabalhistas de cerca de R$ 70 milhões que o clube acumulava. O processo que deu origem ao procedimento de venda reúne mais de 300 ações na Justiça Trabalhista contra o Guarani.

Apesar de o leilão ter sido concluído, ainda há risco de que sejam interpostos recursos. "Ainda não tive notícia, mas acho bem provável que ocorra recurso", diz o juiz auxiliar da Corregedoria do Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região (no interior paulista), Oséas Pereira Lopes Junior.

On-line

Segundo o juiz, o leilão do estádio do Guarani foi um dos primeiros a contar com a possibilidade de pregão eletrônico no âmbito do TRT15. "Até agora, tivemos apenas uma meia dúzia de procedimentos deste tipo", acrescenta. Segundo ele, o tribunal teria regulamentado o uso dos meios eletrônicos para os leilões este ano.

Lopes acrescenta que o mecanismo traz resultados melhores ao Judiciário porque, sem a necessidade de lance presencial, há a possibilidade de que compradores de outros estados participem do trâmite. "No caso do imóvel, isso é mais fácil. Hoje em dia pode-se até verificar a localização e visualizar o bem pela internet", afirma o magistrado.

O leiloeiro Renato Moyses destaca, por outro lado, que ainda são poucos os tribunais que oferecem a possibilidade de leilão virtual. Desde 2006 há previsão no Código de Processo Civil (CPC) para que os leilões sejam feitos pela internet. Mas poucos tribunais teriam regulamentado o trâmite.

"O TJ-SP [Tribunal de Justiça de São Paulo], em 2009, foi um dos primeiros a regulamentar. Mas são no máximo três ou quatro [tribunais estaduais] que fizeram a regulamentação no País", destaca.

Dificuldades

O juiz Daniel Carnio Costa reforça que a compra de imóveis em leilões judiciais é um trâmite seguro. "Em processo judicial, especialmente nos de falência não há sucessão - o comprador pega o imóvel limpo, blindado", afirma. Segundo ele, qualquer dívida ligada ao imóvel precisa obrigatoriamente estar prevista no edital de leilão do bem.

Luís Falleiros destaca que outro fator a se considerar é se há alguém residindo no imóvel comprado. Se o devedor que teve o bem leiloado é o morador, o procedimento seria mais fácil. "Nesse caso não há necessidade de entrar com uma nova ação. O próprio juiz [do leilão] pode determinar que o imóvel seja desocupado."

Se o imóvel estiver ocupado por um terceiro, como um locatário, por exemplo, é necessário entrar com uma ação de imissão de posse de imóvel. Segundo ele, a ação funciona de forma análoga a um pedido de reintegração de posse.

Mesmo se for preciso entrar na Justiça com uma nova ação, Falleiros diz que o trâmite normalmente é tranquilo. De acordo com o advogado, em muitos casos o juiz concede inclusive a antecipação de tutela, para garantir a posse do imóvel rapidamente.

Fonte: Diário Comércio Indústria & Serviços 

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